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乌鲁木齐发改委就小区物业和停车服务收费标准进行说明
老小区物业收费维持现有标准
亚心网讯 （首席记者 曹华）新出台的乌市住宅小区物业服务和停车服务收费标准即将实施。记者昨日获悉， 占乌鲁木齐80%的前期物业小区物业收费将不会受其影响，仍会执行现有物业服务收费标准。
昨日， 乌市发改委、 价格监督检查局、 价格成本调查监审局相关领导做客乌鲁木齐人民广播电台， 就新标准公布以来市民、 业主、 物业企业关心的问题进行解答和说明。
12月3日乌市发改委下发 《关于乌鲁木齐市住宅小区物业服务和停车服务收费标准有关问题的通知》 （以下简称《通知》）， 对小区物业服务收费、 停车服务收费标准进行明确规定。其中物业服务收费和停车服务收费最受关注， 这两项规定不仅涉及小区业主利益， 还关系到物业企业的日常经营。自公布以来， 市民、 业主、 物业服务企业对收费标准的定义、 范围、 界定等产生了各自的理解， 产生了不同的声音， 急需相关部门对标准进行细化说明。
比如， 新标准规定 “新建住宅小区业主在办理入住时， 物业服务企业向业主收取的前期物业服务收费不得高于普通住宅三级物业服务标准， 即多层住宅 0.4 元/月·平方米、 高层住宅1.1元/月·平方米”。部分物业企业认为， 这条规定没有明确收费是以业主办理入住时间为界定节点， 还是以小区竣工验收时间为界定节点。还有人理解为， 乌市大多数前期物业管理小区在新规实施后都必须按照这个标准收费， 而这个较低的标准会导致物业管理费大幅下降， 继而影响物业企业的正常经营。
对此， 乌市发改委医药服务价格处处长王新疆明确， 《通知》 所指的新建住宅小区办理入住收费， 以通过竣工验收合格（一般是指建设、 监理、 勘察、 施工、 设计五方验收合格并在市质量监督网站进行了公示）为界定节点， 不以业主办理入住时间为界定节点。这其中还分两种情况： 一、 凡是2016年1月1日以后通过竣工验收合格的新建住宅小区，物业服务企业对业主办理入住收取物业费不得高于普通住宅三级物业服务标准； 二、凡是在2015年12月31日前通过竣工验收合格的新建小区， 由于各种原因业主到了2016年 1 月 1 日之后才办的入住手续， 业主仍按老标准即2015年的物业服务标准交费。
除了上述界定的新建住宅小区外， 王新疆明确表示， 乌鲁木齐目前所有属于前期物业管理的小区， 仍执行现行的物业收费指导价，“也就是说， 老小区执行的什么标准， 维持不变。需要调整的话， 要通过成本调查。”
王新疆说， 价格管理部门还将于近期就《通知》 出台补充规定， 对乌市住宅小区物业服务和停车服务收费标准进行进一步的完善。
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物业企业松了一口气
“老小区维持现行标准不变”， 让 《通知》颁布以来一直着急的物业服务企业放了心。
据了解， 自 《通知》 公布以来， 物业服务企业就担心其中涉及的3项收费内容会影响物业管理的正常开展。
其一， 《通知》中明确， “继续实行普通住宅物业服务收费政府指导价管理，即从四级到一级等级， 多层住宅分别为0.3元、 0.4元、 0.5元、 0.6元/月·平方米， 高层住宅分别为0.8元、 1.1元、 1.5元、 2元/月·平方米。” 一位物业公司负责人说， 这个标准是11年前制定的， 现在已经不能支撑物业服务的经营了。例如： 2004 年保洁员工资标准是 550 元/月， 2015 年工资标准已经涨到 2500 元/月。目前物业公司执行的物业收费标准要高于老标准， 一旦新标准执行， 就是退回到11年前的收费标准， 显然不符合当前实际。
其二，“新建住宅小区业主在办理入住时， 物业服务企业向业主收取的前期物业服务收费不得高于普通住宅三级物
业服务标准” 的规定， 也让物业服务企业难以接受。
“目前乌市的物业收费标准已经严重偏低， 新规定还要让物业企业接收新小区物业时按较低的三级收费， 如此一来物业企业肯定亏本。这条规定执行下去， 2016 年物业企业会不敢接收新小区物业。” 一家物业公司经理王先生说。
其三， 物业服务企业对 “对已购买车库（车位）的小区业主收取停车位物业服务费每车每月15元， 物业服务企业不得再收取其它任何费用” 的规定也不赞同。
乌市一家大型物业企业的丁经理说， 物业公司向小区业主提供地下车库的管理服务， 收取服务费不存在争议， 但每月15元的标准严重脱离实际。以800个车位的地下停车库为例， 按照新规定，每个车位每月15元， 一年180元， 全年只能收 144000 元。而实际上， 车库需要 5个出口， 以每个出口配备4人计算， 总计需要20人， 每人年工资为3万， 就需要60万元。此外， 车库还需要公共照明、 维修、 门禁系统管理、 暖气、 卫生清扫等开支， 算下来起码100万元以上。“目前乌鲁木齐小区地下车库服务管理收费多在80元-150元/月之间， 暖气费另算， 这和每月收 15 元的标准差得太远了。” 丁经理说。
记者了解到， 针对这3个问题， 乌市200 余家物业企业之前在研讨后将意见形成文字资料呈报了管理部门。“今天早上， 我也通过电话与在电台直播间的发改委领导进行了交流， 老小区执行的物业收费标准维持不变， 采取 ‘老人老办法、 新人新办法’， 比较稳妥。” 一家物业企业的副总经理王先生说。
补充规定将说明停车库收费
在昨日的电台直播中， 乌鲁木齐市发改委副主任马怀新坦言， 《通知》下发后， 他们也接到了各种意见反馈， 注意到《通知》确实存在内容涵盖有限等问题。发改委已经收集了市民、 小区业主以及物业企业的意见， 并将在近期出台补充规定， 对新的收费标准进行进一步的细化和说明。
“补充规定总计有五大方面， 涉及众多需要进一步明确的地方。” 马怀新说。
记者了解到， 补充规定将针对物业企业反映较多的 “新建住宅小区业主在办理入住时， 物业服务企业向业主收取的前期物业服务收费不得高于普通住宅三级物业服务标准”， 进行更加贴合实际的补充， 比如对新入住时绿化道路、 设施设备较完善的小区， 如果按照三级物业标准收费难以实行， 允许物业企业向发改委申请调价， 发改委对其成本单独进行核算， 确定后的收费标准会向小区业主公示。这样既能满足物业企业费用补偿， 也能让小区业主对物业收益收支做到了解和理解。
此外， 补充规定还会对地下停车库收费进行补充， 将充分考虑暖气费、 保洁卫生、 公共照明等费用支出成本， 最终确定更加贴合实际的收费标准。
